Los vericuetos de la crisis inmobiliaria

Muchos factores jugaron en favor del encarecimiento de la vivienda, entre ellos la fácil obtención de préstamos hipotecarios que alimentó el crecimiento de la demanda, la escasez de viviendas de segunda mano, la especulación privada (muchos compraron viviendas con préstamos hipotecarios para luego alquilarlas y así pagar la cuota del préstamo y obtener una ganancia), el lento crecimiento de la oferta (en los primeros tiempos, fomentaron por una parte el boom de la construcción. Luego, las empresas constructoras (o promotoras) ayudaron a que los precios se eleven hasta los niveles de hace unos meses. Lo que precipita la crisis no es, como puede creerse, la caída de la demanda de viviendas sino el hecho de que los bancos endurecieran las condiciones que el solicitante de un préstamo hipotecario ha de cubrir para obtenerlo. Como ejemplo, hace unos años el ratio de endeudamiento era del 50%, en la actualidad algunos bancos exigen que no supere el 35% (o menos), hace unos años la tasa Euribor era del 2%, en la actualidad ha alcanzado más del doble de ese valor.

Que un piso por el cual se pagaba una cuota de 350 euros se pague hoy una cuota de 500 euros reduce la demanda de vivienda, porque esa cuota exige que el solicitante del crédito gane, como mínimo, unos 1450 euros en nómina y que no esté pagando otro crédito porque, de estarlo, el monto total de la cuota de ese préstamo se quita del monto definido por el ratio de endeudamiento, siguiendo con el ejemplo, si una persona que gana 1450€ ha comprado un auto por el cual paga 150€ de cuota, el monto que el banco considera como disponible para cubrir la cuota es de 507€ - 150€. Pocas casas pueden comprarse con un préstamo que posea una cuota de 343€ aunque sea a 35 años.

En realidad esta crisis tiene pocos inocentes aunque muchos terminarán pagando las consecuencias. Era normal, por ejemplo, que los compradores de una vivienda unificaran deuda, para esto solicitaban un préstamo que les permitiera, además de comprar la vivienda, pagar otros préstamos que tuviesen concedidos, para esto era indispensable que al precio del inmueble que compraban se le sumara el valor restante del credito que pagaban por el vehículo, y era indispensable que el valor de tasación igualase, o superase, el monto de ese crédito. La falta de un control firme por parte de los municipios derivó en tasaciones muy por encima del valor de las viviendas, tasaciones que eran utilizadas por quienes deseaban vender para fijar sus precios, al igual que un incendio, la crisis se alimentaba a sí misma hasta que se consumiera el combustible, combustible que, en este caso, es el dinero, dinero que, en la mayoría de los casos, provenía de préstamos hipotecarios.

Esta crisis no es hija de un solo gobierno, es hija de ambos gobiernos, es hija de los gobiernos de los distintos ayuntamientos, es hija de la prodigalidad bancaria, del descontrol en las tasaciones, de la avaricia de las empresas promotoras. Era fácil vender, por eso se reprodujeron las franquicias inmobiliarias, pero los precios de las viviendas no lo ponían las inmobiliarias en la mayoría de los casos, sino quienes vendían sus viviendas y las empresas que construían esas viviendas. Por lo que conozco del mercado la mayoría de las inmobiliarias captaba al precio que le indicaba el propietario si bien luego sus comisiones variaban de volumen, llegando algunas a superar el límite legal del 5%. En la actualidad, podría decirse que las inmobiliarias están contribuyendo en lo posible a la caída de los precios de venta ya que precisan vender para mantenerse, y para vender necesitan precios bajos a los que cargan comisiones mínimas. Mientras que hace unos años era posible poner un pase de dos millones de pesetas a una casa que se ofertaba por veinte millones en la actualidad eso es casi imposible. Sumado a esto, el gobierno ha tomado algunas medidas (tardías, por supuesto) que obligan a un mayor sinceramiento en cuanto a las tasaciones y precios.

¿Se necesitan viviendas en España? Sí, se necesitan, hay demanda y hay gente que desea tener una vivienda y que ve su acceso a la misma como una tarea imposible por las tasas de interés, el endurecimiento de las condiciones bancarias, el precio de la vivienda. ¿Bajará mucho o poco el precio de los inmuebles? Bajará, eso es cierto, pero no tanto como muchos esperan. Una casa que hoy cuesta unos 27 millones de pesetas podrá ver reducido su precio a 22 millones, pero no a 14 o menos. ¿Conviene alquilar? Esto no lo tengo muy claro y explicaré porqué aún a riesgo de ser pesado.

Un alquiler promedio hoy día en Málaga está entre 500 y 600 euros. Un crédito bancario promedio tiene una cuota de 800 euros. Pero si uno alquila, todo lo que paga es gasto, si uno compra, parte de lo que paga es ahorro y parte de lo que paga es ganancia para el banco. Es decir que si uno compra una vivienda puede considerar que de los 800 euros de cuota está ahorrando, aunque más no sea, 500€ por mes, eso pasa a formar parte de su capital. Por otro lado, si el interés bancario baja, que debería bajar si se cumplen las reglas de la economía para aumentar la cantidad de circulante y no perder competitividad frente al dólar, la cuota que es a tasa variable también bajará. Por supuesto, esto depende de cuanto tiempo se debe esperar antes de que los precios lleguen a un valor aceptable. Si una casa que vale hoy 27 millones de pesetas (162.000€) pasa a valer en tres años unos 22 millones (30.000€ menos) y yo pago de alquiler unos 550€ he pagado 19.800€ de alquiler en ese período, lo que implica un ahorro de 10.200€. Ahora, si negocio con el vendedor de la vivienda y consigo una reducción del precio, supongamos de 5.000€, el ahorro resultante sería de 5.200 euros. ¿Espero o no espero?.

Para calcular más exactamente si esperar o no tendríamos que calcular cuanto pagamos de interés por un crédito de 157.000€ (162.000 menos los 5.000€ que conseguimos descontar del precio) y cuanto por un crédito de 132.000€, es decir ¿Cuanto es la diferencia en 30 años? Considerando una cuota de 840€ mensuales para el primero y una de 709€ para el segundo, tendríamos que la diferencia total pagada sería de: 302.400€-255.240€= 47.160€ a los que debemos restar el gasto de alquiler de 3 años. Esto nos daría que en 30 años obtendríamos un ahorro neto de 27.360€ o, lo que es lo mismo, unos 76€ al mes.

Y aquí la pregunta ¿Conviene terminar pagando unos 76€ más al mes por comprar una casa hoy y no dentro de tres años? ¿Bajará tanto el valor de la vivienda? ¿Y si sube el alquiler? Las variables son tantas que, indudablemente, muchos optarán por esperar hasta notar una reactivación en el mercado pero existe el riesgo de que cuando se perciba una reactivación del mercado muchos de los que hoy venden opten por esperar a que los precios se recuperen. (Lo siento, pero especular no ha sido jamás fácil).

Por último, los precios de los inmuebles no bajarán de manera proporcional. Mientras que una casa que cuesta unos 25 millones de pesetas puede que disminuya su precio en unos 5 millones (un 20%), una casa que cuesta al día de hoy unos 50 millones no bajará en la misma proporción ya que el target de mercado (el mercado objetivo) está conformado por personas de ingresos y con una filosofía muy diferente.